Logistikmarkt Hamburg: Flächenumsatz weiter auf Rekordkurs

Hamburg: Im ersten Halbjahr 2011 wurden in Hamburg (inklusive Umland) insgesamt 375.000 Quadratmeter Logistik- und Lagerflächen umgesetzt. Damit wurde ein neuer Halbjahresrekord erzielt und das bereits sehr gute Ergebnis des Vorjahreszeitraums noch einmal um 45 Prozent übertroffen. Dies ergibt die Analyse von BNP Paribas Real Estate (BNPPRE).

Chantal Schaum für BNP Paribas Real Estate

„Bis zur Jahresmitte wurden schon soviel Lagerflächen umgesetzt wie im Gesamtjahr 2009“, erläutert Hans-Jürgen Hoffmann, Bereichsleiter Industrial Investment & Services von BNP Paribas Real Estate. „Die deutlich höhere Nachfrage, die bereits Mitte 2009 wieder einsetzte, hat sich nicht nur eindrucksvoll fortgesetzt, sondern noch an Dynamik gewonnen. Darum überrascht es nicht, dass Hamburg auch weiterhin die Spitzenposition unter den großen deutschen Standorten behält.“ Die Hansestadt profitiert dabei nicht nur von der positiven gesamtwirtschaftlichen Entwicklung, sondern insbesondere auch von den weiter wachsenden Im- und Exporten und den steigenden Handelsströmen und Frachtverkehren.

Knapp 23 Prozent des Gesamtumsatzes und damit etwas weniger als im Vorjahreszeitraum entfallen auf Eigennutzer. Zu den bedeutendsten Vermietungen gehörten unter anderem die Abschlüsse der Vestuario Textil- und Lederbearbeitung GmbH mit gut 21.000 Quadratmetern (Buchholz), der Logwin GmbH (gut 15.000 m² in Allermöhe/Billbrook) und der Lehnkering Reederei mit über 14.000 Quadratmetern in der Zone Altenwerder/Hafen/Freihafen.

Aufgrund der sehr guten Nachfrage sinkt das Flächenangebot weiter, so dass in bevorzugten Lagen (z. B. Hafengebiet, Billbrook, Allermöhe) mittlerweile Engpässe entstehen. Dies ist insbesondere im Marktsegment qualitativ hochwertiger, größerer Logistikflächen zu beobachten. Das sehr gute Ergebnis ist umso bemerkenswerter, weil es bislang ohne überproportional große Abschlüsse erzielt werden konnte.

Die aktivsten Marktteilnehmer waren mit einem Umsatzanteil von knapp 56 Prozent die Logistikdienstleister (Vorjahr: 34 %). Auf dem zweiten Platz folgen erwartungsgemäß …

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Ruhrgebiet: Nachfrage nach Hallenflächen übersteigt das Angebot

Auch der Logistikmarkt im Ruhrgebiet* läuft weiter rund. Zur Jahresmitte ist mit ca. 331.000 m² das Volumen des gesamten Vorjahres (2010: 232.000 m²) um 43 % übertroffen. Auch die Anzahl der Abschlüsse hat bereits nach sechs Monaten das Niveau der 12 Monate in 2010 erreicht.

Dorothea Koch für Jones Lang LaSalle GmbH

In den letzten fünf Jahren gab es kein besseres Halbjahresergebnis. Wie in den anderen immobilen Bereichen machen Großabschlüsse auch auf dem Logistikmarkt von sich reden. Im Ruhrgebiet waren das im ersten und zweiten Quartal im Besonderen Deals durch Amazon, jenseits der 100.000 m² Marke in Rheinberg bei Duisburg bzw. 77.000 m² in Werne.

Mit diesen beiden Anmietungen dominiert die Handelsbranche das Umsatzvolumen: ihren 81 % stehen nur noch Flächenumsätze durch Unternehmen aus der Branche Transport/Verkehr/Lagerhaltung gegenüber, so z. B hat der Logistiker Kühne & Nagel an zwei Standorten in Duisburg insgesamt 22.000 m² belegt. Diese Branche mietet in der Regel die meisten Flächen an: in den vergangenen fünf Jahren kamen sie durchschnittlich auf einen Anteil von 59%.

„Ende des Jahres werden wir für 2011 zweifellos von einem nie da gewesenen Umsatzvolumen sprechen können. Die 11 %, die jetzt noch zum Rekordjahr 2007 fehlen, sind nahezu ein Selbstläufer. Allerdings lässt sich das erste Halbjahr nicht einfach hochrechnen – dazu waren die beiden Amazon Deals einfach zu dominierend. Solche Größenordnungen bleiben die Ausnahme auch in Zeiten, wo die Konjunktur auf relativ hohem Niveau läuft. Die Nachfrage ist anhaltend gut, ohne Frage. Wenn das, was in der Pipeline ist, umgesetzt wird, können wird mit einem Gesamtumsatz von bis zu …

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* Duisburg, Kreis Wesel, Oberhausen, Mülheim, Bottrop, Essen, Gelsenkirchen, Herne, Bochum, Kreis Recklinghausen, Dortmund, Ennepe-Ruhr-Kreis, Hagen, Kreis Unna, Hamm

** In diese Zahlen fließen ausschließlich Flächenumsätze ab einer Größe von mindestens 5.000 m² ein

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Deutscher Investmentmarkt für Logistikimmobilien mit Prädikat „stabil“

Das bundesweite Transaktionsvolumen für Logistik- und Industrieimmobilien bewegte sich im 1. Halbjahr 2011 in einer Größenordnung von ca. 564 Mio. Euro. Damit ist zwar bereits mehr als 50% des Ergebnisses im gesamten Vorjahr erreicht, im Vergleich zum Halbjahr 2010 muss aber noch ein Rückgang von 25 % notiert werden.

Dorothea Koch für Jones Lang LaSalle GmbH

Dieser Rückgang – trotz einer höheren Anzahl von Investments – ist dem großen Halverton-Portfoliokauf im vergangenen Jahr durch Hansteen geschuldet, der aufgrund seiner Größe mit 330 Mio. Euro alle Analyseparameter beeinflusst hat. Sein Volumen war fast doppelt so hoch wie der deutsche Anteil an einem Portfolio im laufenden Jahr. Dieser deutsche Anteil am ING Industrial Funds (IIF) beim Verkauf an das Konsortium um die australische Goodman Gruppe fließt als bislang größte Transaktion in die Statistik ein. Keine weitere Transaktion lag über 50 Mio. Euro.

Gemessen am gesamten Transaktionsvolumen gewerblicher Immobilien in Deutschland (H1 2011: 11,3 Mrd. Euro) liegt der Anteil der Logistik-/Industrieimmobilien bei 5 %.

Sowohl auf Käufer- als auch Verkäuferseite bestimmen zwei Player das Bild im ersten Halbjahr: die Asset / Fund Manager dominierten dabei auf beiden Seiten mit jeweils um die 50 %. Entwickler folgen mit jeweils 20 %. Offene Publikumsfonds traten im ersten Halbjahr 2011 als Käufer nicht in Erscheinung, nur ein Verkauf schlägt auf ihrer Seite zu Buche. „Anders als in 2010 bestimmten …

 

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Deutscher Lagerflächenmarkt erwartet ein Rekordjahr

Mit einem Flächenumsatz von knapp 2,9 Mio. m² konnte der deutsche Lager- und Logistikflächenmarkt in den ersten sechs Monaten 2011 einen Höchstwert notieren. Vorjahreswert und 5-Jahresdurchschnitt wurden um 41 bzw. 57 % übertroffen. Die Dynamik basiert nicht nur auf einer gestiegenen Anzahl von Abschlüssen insgesamt. Bemerkenswert sind die großvolumigen Deals, allein drei über 100.000 m² außerhalb der Big 5.

Dorothea Koch für Jones Lang LaSalle GmbH

„Zum herausragenden Ergebnis beigetragen haben weiterhin auch zurückgestellte Anfragen der letzten Jahre, teilweise sogar noch aus dem Krisenjahr 2009. Die fortlaufend gute Konjunktur und der Baubeginn für länger geplante Eigennutzerneubauten taten ihr Übriges“, so Rainer Koepke, Leiter Industrie Immobilien Jones Lang LaSalle Deutschland. Und weiter: „Ein Rekordjahr 2011 ist sicher: die 5 Mio. m² Grenze dürfte im Gesamtjahr überschritten werden.“ Der 5-Jahresschnitt wäre damit mindestens um ein Drittel getoppt, das Vorjahresergebnis (4,3 Mio. m²) ebenfalls deutlich im zweistelligen Prozentbereich. „Gleichzeitig deutet sich bereits eine Stabilisierung auf hohem Niveau an. Die Marktdynamik wird in der zweiten Jahreshälfte durch das bereits knappe Flächenangebot und das Abebben der Nachholeffekte geringer ausfallen“, so Koepke.

Halbjahresumsatz in den Big 5 Ballungsräumen übersteigt erstmals 1 Mio. Marke  

In den Big 5 Ballungsräumen (Berlin, Düsseldorf, Frankfurt inkl. Wiesbaden/Mainz, Hamburg und München) wurden im ersten Halbjahr rund 1,15 Mio. m² umgesetzt, 38 % mehr als im Vorjahr, 58 % über dem 5-Jahreswert. Vor allem Flächen über 5.000 m² und Eigennutzerflächen standen im Fokus.

Mit Ausnahme der Region München (stabil zum Vorjahr), verzeichneten alle Big 5 – Regionen im Jahresvergleich einen Zuwachs im zweistelligen Prozentbereich: zwischen 37 % in der Region Berlin und 53 % in der Region Frankfurt inkl. Wiesbaden und Mainz. Umsatzstärkste Region innerhalb der  Big 5 und auch deutschlandweit war einmal mehr Hamburg – mit über einem Drittel des Big 5 – Umsatzvolumens.
Die Hälfte des umgesetzten Volumens im ersten Halbjahr wurde von Unternehmen aus dem Bereich Transport, Verkehr, Lagerhaltung getätigt, die damit die Spitzenposition aus dem Vorjahreszeitraum verteidigen und den Vorsprung ausbauen konnte. Weitere 25 % bzw. 16 % entfallen auf Handels- und Industrieunternehmen.

Spitzenmieten weitgehend stabil –Tendenz steigend

Die Spitzenmieten für Lagerflächen ab 5.000 m² bleiben in den Top 5-Ballungsräumen im ersten Halbjahr weitgehend stabil, am höchsten in der Region …

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Hamburg Gewerbeimmobilien: Industriemarkt 2. Quartal 2011

Hamburg: Der Flächenumsatz für Lager-, Logistik- und Industrieflächen in Hamburg und Umland im ersten Halbjahr 2011 betrug Berechnungen von Grossmann & Berger zufolge 370.000 Quadratmeter. Im Vergleich zum Vorjahr ist dies eine Steigerung um 40 Prozent. „Dank der anziehenden globalen Wirtschaft hat sich der deutsche Außenhandel weitestgehend erholt. Das schlägt sich unmittelbar auf die Flächennachfrage in Hamburg nieder“, sagt Geschäftsführer Andreas Rehberg.

Britt Finke für Grossmann & Berger

Logistiker pushen Nachfrage
Insbesondere der Bedarf nach Logistikflächen hat stark zugenommen. Mehr als 40 Prozent aller Abschlüsse von rund 120 insgesamt stammten aus der Logistikbranche. Diese hatte bis zum Ende der ersten Jahreshälfte rund 200.000 Quadratmeter Fläche angemietet bzw. erworben. Der Eigennutzeranteil am Flächenvolumen dieser Branche betrug rund 45.000 Quadratmeter. Rund 30 Prozent des gesamten Flächenumsatzes entfielen auf Handelsunternehmen, gefolgt von der Branche Produktions-, Industrieunternehmen und dem Handwerk mit 9 Prozent des Umsatzes.

Viele Großabschlüsse
Zu dem starken Umsatzergebnis in der ersten Jahreshälfte haben besonders 21 Abschlüsse
über 5.001 Quadratmeter mit einem Flächenvolumen von rund 204.000 Quadratmetern beigetragen. Darunter waren allein 12 Unternehmen, die Flächen um die 10.000 Quadratmeter angemietet bzw. erworben haben. Den stärksten Zuwachs verzeichnete das Flächensegment zwischen 3.001 und 5.000 Quadratmeter, das sein Volumen im Vergleich zum Vorjahr auf rund 60.000 Quadratmeter verdreifachte. „Der Bedarf nach Flächen in dieser Größenordnung und kleiner ist weiterhin so hoch, dass sich die Entwicklung von neuen Gewerbeparks lohnt“, erläutert Andreas Rehberg.

KMU realisieren geplante Immobilienkäufe
Das erworbene Flächenvolumen für Eigennutzer lag zum Halbjahresende bei rund 102.000 Quadratmetern und rund 28 Prozent am Gesamtflächenumsatz. Im Vorjahreszeitraum bewegte sich dieser Wert mit einem Anteil von 26 Prozent am Flächenumsatz noch um die 70.000 Quadratmeter. „Vor allem kleine bis mittelständische Unternehmen konnten ihren geplanten Immobilienerwerb umsetzen, da die Banken besonders diese Unternehmen bei der Finanzierung unterstützten“, so Andreas Rehberg weiter.

Hamburger Osten und Süden besonders beliebt
Ähnlich stark wie im Vorquartal dominierte das Hamburger Stadtgebiet mit 63 Prozent des gesamten Flächenvolumens, was einer Anzahl von …

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Düsseldorf: Angebotsmangel bremst im zweiten Halbjahr Dynamik am Düsseldorfer Logistikmarkt aus

Der Lagerflächenumsatz in der Region Düsseldorf* erreichte im ersten Halbjahr 2011 ein Volumen von rund 111.000 m². Dabei kamen die Eigennutzer auf einen Anteil von 39 %. Im Jahresvergleich liegt das Volumen damit um 46 % über dem Vorjahreswert; der 5Jahresdurchschnitt der ersten Halbjahre wurde noch leicht um 9 % übertroffen.

Dorothea Koch für Jones Lang LaSalle

Das überdurchschnittliche Ergebnis wurde erzielt vor allem durch den Eigennutzer-Deal des Logistikdienstleisters Kleine in Jüchen, in der Nähe von Neuss, mit allein 40.000 m². Vier weitere Deals lagen zwischen 5.000 m² und 9.000 m², darunter die Spedition Vetten und der Paketdienstleister Hermes in Willich. Damit decken die Top 5 ein Gesamtvolumen von 69.000 m², zur Jahresmitte 2010 waren es 40 % weniger. Die meisten Nutzer haben im Stadtgebiet von Düsseldorf Flächen angemietet, gefolgt von Ratingen und Neuss. Aufgrund der Eigennutzung durch Kleine und damit zwei Drittel des Volumens verweist die Branche Transport/Verkehr/Lagerhaltung Unternehmen aus der Industrie (19 %) und Handel (16 %) auf die Plätze. Ein Jahr zuvor hatte der Handel aufgrund der beiden damals größten Deals mit zusammen 33.000 m² noch für einen Umsatzvolumen von 70 % gesorgt. An der absoluten Dominanz dieser drei Branchen auf dem Logistikmarkt der Region Düsseldorf ändert das freilich nichts. Er liegt in der Regel über 80 %.

Für das Gesamtjahr 2011 erwartet Jones Lang LaSalle ein Umsatzvolumen von ca. 160.000 m², das wäre 23 % unter dem 5-Jahresdurchschnitt. „Die Gründe für den erwarteten deutlichen Umsatzrückgang in der zweiten Jahreshälfte liegen hauptsächlich auf der Angebotsseite. In Bestandsobjekten stehen kaum noch Flächen ab 5.000 m² zur Verfügung. Düsseldorf entwickelt sich immer mehr zu einem Vermietermarkt. Nutzer werden gezwungen, ihre Suche auch auf andere Regionen auszuweiten. Darüber hinaus bieten auch nutzerspezifische Projektentwicklungen wenig Entlastung, da nur wenige und dann sehr teure Grundstücke für Logistikprojekte in der Region Düsseldorf zur Verfügung stehen“, so Arnd Sternberg, Leiter Industrie Immobilien bei Jones Lang LaSalle in Düsseldorf.

Zur Jahresmitte befinden sich rund …

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Hamburger Logistikmarkt: Allzeithoch bei Umsatz möglich

Mit einem Umsatz von rund 392.000 m² in den ersten sechs Monaten, im Einjahresvergleich gleichbedeutend einem Plus von 50 %, bleibt der Hamburger Logistikmarkt 2011 weiter auf Rekordkurs. Noch beeindruckender zeigt sich die Dynamik im 5-Jahresvergleich der jeweils ersten Halbjahre. Hier ist nahezu eine Verdoppelung zu notieren.

Dorothea Koch für Jones Lang LaSalle GmbH

„Dem bereits glänzenden Jahresauftakt folgten noch drei stärkere Monate“, so Per McKinnell, Leiter Industrie Immobilien Jones Lang LaSalle Hamburg. Und Andreas Wende, Niederlassungsleiter Jones Lang LaSalle Hamburg, ergänzt: „Die nachhaltige Stärke des Hamburger Marktes zeigt sich damit auch im Logistikbereich. Die Nutzervielfalt und der Mittelstand stehen auch hier im Fokus.“

Zum hervorragenden Ergebnis beigetragen hat nicht nur die Verdoppelung der Deals über 10.000 m² (von fünf auf zehn) sondern auch die mit ca. 120 um ein Drittel höher liegende Anzahl aller registrierten Deals. Dabei ist bemerkenswert, dass mit Deals in einer Größenordnung von 5.000 m² über die Hälfte des Umsatzvolumens erreicht wurde. Der Hamburger Logistikmarkt werde 2011 mit Sicherheit das bisherige Rekordergebnis des vergangenen Jahres toppen. „Vorausgesetzt, die Rahmenbedingungen lassen eine Fortschreibung der bisherigen Dynamik zu, könnten sogar die 800.000 m² möglich sein, ein Allzeithoch auf dem Logistikmarkt“, so McKinnell.

Die Top 3 Branchen decken insgesamt 340.000 m² ab, davon entfallen allein 65 % auf Transport/Verkehr/Lagerhaltung, die auch vier der fünf größten Anmietungen auf sich vereinen. So hat zum Beispiel Vestuario knapp 20.000 m², Logwin rund 15.000 m² angemietet. Der Handel, vor einem Jahr das Geschehen noch dominierend – sowohl bei den größten Deals als auch beim Anteil am Gesamtvolumen – kommt zum Halbjahr auf 64.500 m² und liegt damit vor Firmen aus der Industrie mit einem Flächenvolumen von 55.000 m².

Deutlich mehr als die Hälfte des Umsatzvolumens entfallen auf die drei umsatzstärksten Teilmärkte: Harburg – südlich der Elbe bleibt mit rund 108.800 m² vorn vor Billbrook-Billwerder-Billstedt (rund 62.100 m²) und dem Umland Süd (rund 54.900 m²). Das Verhältnis Stadtgebiet / Umland beträgt 64 % zu 36%, allerdings mit rückläufiger Tendenz. „Die knappen Flächen in Hamburg führen vermehrt zum Ausweichen der Logistiker in die umliegenden Gebiete. Wichtigste Herausforderung auf dem Hamburger Logistikflächenmarkt bleibt daher die Schaffung und Aufrechterhaltung des Flächengleichgewichts zwischen Stadtgebiet und Umland“, so Andreas Wende.

Spekulative Fertigstellungen im Kommen

„Gerade im spekulativen Bereich tut sich in Hamburg mittlerweile einiges. Zwei größere Projekte von Prologis / AMB mit jeweils rund 30.000 m² sind etwa in Hamburg-Hausbruch bereits in sehr konkreter Planungsphase“, so McKinnell. Beim Projekt auf dem ehemaligen Standort der Philips-Tochter NXP haben die Abrissarbeiten bereits begonnen. Im „AMB Hausbruch Industrial Center 7″ sollen bis Ende des Jahres Hallen- und Bürofläche entstehen.

Im gesamten Marktgebiet (Stadt und Umland) bewegt sich das Fertigstellungsvolumen 2011 mit insgesamt 156.000 m² etwa auf dem 5-Jahresschnitt und liegt immerhin gut ein Fünftel über Vorjahresniveau. Dem Markt zur Verfügung stehen davon nur noch 17 %.

Steigende Mieten erwartet

Die Spitzenmiete für Lager-/Logistikflächen ist, nach einem leichten Anstieg zu Beginn des Jahres, noch stabil geblieben. Sie wird mit …

 

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